10 NĂM KIỂM SOÁT TÍN DỤNG BĐS: "ĐAU ĐẦU" PHÂN ĐỊNH
NHU CẦU THỰC - ĐẦU CƠ
Trong khi rất khó phân định nhu cầu thực và đầu cơ, các biện pháp kiểm soát sẽ tạo ra hệ lụy như nguồn cung tiếp tục bị thắt chặt, giá nhà đất tiếp tục tăng cao, xấu hơn là đóng băng thị trường BĐS.
Trong một lần trao đổi trên báo chí, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Đào Minh Tú cho biết: “Thời gian qua, tín dụng vào bất động sản (BĐS) đã được kiểm soát rất chặt chẽ và tới đây có thể sẽ kiểm soát chặt hơn nữa. Tuy nhiên, vốn vẫn ưu tiên phục vụ nhu cầu chính đáng cho người dân mua nhà, đất để ở thật; hạn chế đáp ứng cho mục đích đầu cơ”.
Do tốc độ tăng trưởng vốn vào lĩnh vực này thấp hơn tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế nên quy mô tín dụng vào BĐS đã giảm từ mức 28% (giai đoạn 2010-2011) xuống còn khoảng 20% tổng dư nợ (cuối năm 2021). Trong 3 tháng đầu năm nay, quy mô tín dụng BĐS ước đạt 2,2 triệu tỷ đồng, tương ứng 20,2% tổng dư nợ.
So với cuối năm 2021, tốc độ tăng trưởng vốn vào lĩnh vực BĐS là 7,9%, cao hơn mức tăng chung của toàn hệ thống là 5%. Xét về số tuyệt đối, trong tổng hơn 526.000 tỷ đồng vốn được bơm thêm vào nền kinh tế thì có khoảng hơn 30% đi vào lĩnh vực BĐS.
Xét về cơ cấu, dư nợ tín dụng tiêu dùng mua nhà ở chiếm tỷ trọng 65% tổng dư nợ của lĩnh vực BĐS, phần còn lại là dư nợ kinh doanh BĐS. Tính đến ngày 31/3, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS ước đạt 783.000 tỷ đồng, tương đương 7,1% dư nợ toàn hệ thống.
Xét ở góc độ giá, theo số liệu của Bộ Xây dựng, tính đến cuối năm 2021, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5 – 7%; giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15 – 20%, giá đất nền tăng 20 – 30% so với thời điểm cuối năm 2020. Đáng chú ý phân khúc đất nền tại một số tỉnh thành ghi nhận mức tăng 70-100%.
Nguyên nhân giá BĐS tăng đến từ nhiều yếu tố như cầu nhà ở gia tăng trong bối cảnh nguồn cung nhà ở eo hẹp, môi trường lãi suất thấp, mới đây nữa là giá vật liệu xây dựng tăng cao và nhu cầu phòng vệ rủi ro lạm phát.
Xét ở khía cạnh nợ xấu, tổng nợ xấu đối với lĩnh vực BĐS chiếm 18,4% nợ xấu toàn hệ thống, tỷ lệ nợ xấu đối với riêng lĩnh vực này là 1,7% tại thời điểm cuối năm 2021.
Trong đó, 62% nợ xấu đến từ nhu cầu tiêu dùng mua nhà ở và 38% nợ xấu đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh BĐS.
Hệ quả của giá BĐS tăng cao bất hợp lý là khi giá BĐS giảm mạnh sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng nói riêng và mục tiêu ổn định vĩ mô nói chung.
Cuối cùng, xét ở góc độ điều hành, gần 10 năm nay, NHNN đã chỉ đạo các tổ chức tín dụng tập trung hướng dòng vốn vào lĩnh vực ưu tiên, đồng thời kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có tín dụng BĐS.
Đồng thời, những quy định về tỷ lệ an toàn vốn, tăng hệ số rủi ro với tín dụng cho vay BĐS, lộ trình giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn và hạn mức tín dụng riêng đối với từng ngân hàng cũng là cách thức để nhà điều hành kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực BĐS.
Trong môi trường lãi suất thấp, việc giá nhà đất tăng mạnh bất chấp dịch bệnh và kinh tế khó khăn, đồng thời tín dụng vào lĩnh vực BĐS vẫn tiếp tục tăng mạnh trong giai đoạn mở cửa phục hồi nền kinh tế là cơ sở để nhà điều hành có những biện pháp kiểm soát mạnh tay hơn để nắn chỉnh dòng vốn vào lĩnh vực BĐS.
© 2022 ĐỊA ỐC NHÂN LAND ALL RIGHTS RESERVED
congtydiaocnhanland@gmail.com | 
0938.969.666